Hotel

Grazie alla pubblicazione del D.L. 133/2014 (c.d. decreto Sblocca Italia) e del recente decreto Presidente del Consiglio dei Ministri del 22 gennaio 2018, il Condhotel approda in Italia.

Si tratta di un fenomeno immobiliare consolidatosi negli Stati Uniti e, in generale, nei paesi di matrice anglosassone. Il suo concept consiste nell’attribuzione della proprietà piena di una o più unità immobiliari ubicate all’interno di una struttura alberghiera (per lo più di lusso), adibite ad uso personale/residenziale dell’acquirente, ma che al contempo possono produrre un profitto quando non utilizzate dal proprietario e offerte alla clientela dell’albergo.

Il Condhotel può nascere sia dalla trasformazione in appartamenti di un albergo esistente, sia dall’aggregazione ad un hotel di un certo numero di appartamenti ubicati nelle vicinanze.

L’obiettivo:

Frazionare un unico immobile adibito ad albergo (con vincolo di destinazione turistico-alberghiera) in singole unità (le stanze) dello stesso, alla condizione per l’acquirente di conferire mandato al venditore ovvero al gestore della struttura alberghiera di locarle a terzi come camere d’albergo per brevi periodi, dietro un corrispettivo in favore dell’acquirente-proprietario pari ad una percentuale su base periodica del prezzo d’acquisto.

I vantaggi:

Per la proprietà dell’albergo: ottenere un ricavo immediato, derivante dal prezzo di vendita dell’unità immobiliare venduta, destinata ad esempio a ripagare l’investimento ovvero a ristrutturare l’albergo; per l’acquirente: diventare proprietario di uno o più piccoli immobili, di poterne usufruire in alcuni periodi dell’anno e di percepire un profitto prestabilito quando non lo utilizzasse; per gli utenti: usufruire di strutture ricettive ristrutturate e moderne: più alto è il comfort dell’albergo e i turisti, maggiori saranno i profitti per tutti gli attori.

Con la pubblicazione del DPCM del 22 gennaio 2018, viene finalmente stabilita in maniera organica l’intera materia dei Condhotel, che indica i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera limitatamente alle unità compravendute che vengono adibite a destinazione residenziale, tra cui:

Condizioni di esercizio:

(a) la presenza di almeno 7 camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, anche se ubicati in più edifici, se inseriti in un unico contesto ed aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento;

(b) la percentuale massima delle unità abitative non può superare il 40% della superficie totale netta destinata alle camere;

(c) unica portineria per gli ospiti della struttura alberghiera e per i proprietari delle unità abitative;

(d) gestione unitaria dei servizi del Condhotel offerti agli ospiti della struttura alberghiera e ai proprietari delle unità abitative per la durata stabilita nel contratto di compravendita delle unità abitative e comunque non inferiore a 10 anni dall’avvio del Condhotel;

(e) eventuale esecuzione di interventi di riqualificazione per ottenere per la struttura alberghiera una classificazione minima di 3 stelle.

Obblighi del gestore unico:

Dovrà impegnarsi ad offrire ai proprietari delle unità abitative tutti i servizi previsti dalla normativa vigente, quelli pattuiti in via convenzionale e quelli concernenti l’uso delle strutture comuni.

Obblighi del proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale:

Dovrà rispettare le modalità di conduzione del Condhotel e garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’unità acquisita.

Rimozione del vincolo di destinazione alberghiera:

Ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla quota delle unità abitative ad uso residenziale, il DPCM prevede due soluzioni:

– ove sia necessaria la variante urbanistica, le Regioni possano prevedere modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni;

– ove la variante urbanistica non sia necessaria, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa, purchè venga mantenuta la gestione unitaria e le atre disposizioni del DPCM.

Fonte: Matteo Molesti, avvocato di Lawyalty – www.lawyalty.it