Gracias a la publicación del Decreto Legislativo 133/2014 ( “Desbloquea Italia”) y del decreto del Presidente del Consejo de Ministros del 22 de enero de 2018 (“DPCM”) el Condhotel llega por fin a Italia.
Se trata de un fenómeno inmobiliario consolidado en Estados Unidos y, en general, en países de matriz anglosajona y consiste en la atribución al adquiriente de la plena propiedad de unidades inmobiliarias ubicadas en una estructura hotelera (generalmente “de lujo”) para su uso personal / residencial con la peculiaridad que, cuando éste no hace uso de ellas, se ofrecen a la clientela del hotel generando así beneficios.
El Condhotel puede nacer tanto de la transformación en apartamentos de una porción del hotel ya existente, como de la agregación a un hotel de un cierto número de apartamentos cercanos.
El objetivo es el de fraccionar un único inmueble destinado a hotel (de uso turístico-hotelero) en unidades inmobiliarias individuales (las habitaciones del hotel) a condición de que el adquiriente confiera mandato al vendedor o al gestor del hotel para que las alquile a terceros como habitaciones de hotel y para estancias breves, a cambio de una contraprestación en favor del adquiriente – propietario, generalmente un porcentaje del precio de adquisición calculado en función de la duración de la estancia.
Ventajas
Para el propietario del hotel: obtención de un beneficio inmediato derivado del precio de venta de la unidad inmobiliaria, que puede destinar a saldar, la inversión efectuada o a reestructurar el hotel. Para el adquiriente: convertirse en propietario de pequeños inmuebles, disfrutar de ellos en algunos periodos del año y percibir beneficios preestablecidos en aquellos periodos en lo que no los utiliza. Para los usuarios: disfrutar de hoteles reestructurados y modernos pues cuanto más alto es el confort del hotel y el número de turistas, mayores son los beneficios que obtienen todos los actores de la operación.
Gracias a la publicación del DPCM se ha disciplinado de forma orgánica la materia relativa al Condhotel, especificando los criterios y la modalidad para remover el vínculo de uso hotelero de aquellas unidades vendidas para uso residencial.
Condiciones de ejercicio:
- presencia de, por lo menos, 7 habitaciones, sin considerar las unidades habitativas de uso residencial, aunque se encuentren ubicadas en más edificios, pero dentro de un único contexto y a una distancia no superior a 200 metros lineares del edificio hotelero que sirve de recepción;
- porcentaje máximo de las unidades habitativas no superior al 40% de la superficie total neta destinada a habitaciones;
- única portería para todo el Condhotel;
- gestión unitaria de los servicios del Condhotel, ya sea de los ofrecidos a los huéspedes de la estructura hostelera que a los propietarios de las unidades habitativas, durante el tiempo previsto en el contrato de compraventa de las unidades habitativas (no inferior a 10 años desde el inicio de actividades del Condhotel);
- posibles intervenciones de recualificación para obtener una clasificación mínima di 3 estrellas;
Obligaciones del gestor único:
Se debe obligar a ofrecer a los propietarios de las unidades todos los servicios previstos por la normativa vigente, los pactados de forma convencional y los concernientes al uso de las estructuras comunes.
Obligaciones del propietario de la unidad habitativa de uso residencial:
Debe respetar la modalidad de gestión del Condhotel y garantizar la homogeneidad estética del inmueble en caso de intervenciones edilicias en la unidad adquirida.
Remoción del vínculo de destino hotelero de las unidades de uso residencial:
El DPCM prevé dos soluciones para remover el vínculo de destino/uso hotelero en caso de intervenciones edilicias:
– En caso de variación urbanística, las Regiones podrán prever modalidades simplificadas para la aprobación de las variantes de los instrumentos urbanísticos;
– cuando la variación urbanística no sea necesaria, los Ayuntamientos podrán conceder la desvinculación parcial de los edificios destinados al ejercicio hotelero a través del cambio de destino de uso a residencia civil, previo pago de los correspondientes costes de urbanización. Podrán conceder además el fraccionamiento y de alineación, incluso por unidades habitativas, a condición de que se mantenga la gestión unitaria y demás previsiones del DPCM.
Fuente: Matteo Molesti, abogado de Lawyalty – www.lawyalty.it
